Wohnungsbau im Tiefstand - Bauturbo 2.0 soll helfen

Silberstreif am Horizont – langsam greift der Bauturbo

 

Bei allen Kassandra-Rufen – es gibt auch Positives zu vermelden. 
Weitere aktuelle Frühjahrszahlen des Statistischen Bundesamts zeigen, dass die Trendwende bei den Baugenehmigungen eingesetzt hat und der „Bauturbo“ erste Wirkungen zeitigt.

So verzeichnen die Behörden seit Beginn des Jahres 2026 wieder ein deutliches Plus bei genehmigten Wohnungen. Eine Pressemitteilung der CDU/CSU Politiker zeichnet ein positives Bild der Entwicklung. Unterstrichen wird der deutlichen Anstieg der Genehmigungszahlen im Wohnungsbau für Februar 2026: 22.200 neue Wohnungen wurden genehmigt, rund 24,1 Prozent bzw. 4.300 Wohneinheiten mehr gegenüber dem Vorjahresmonat. Hierzu erklärt der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak: „Der Abwärtstrend beim Wohnungsbau ist gebrochen. Der Bauturbo wirkt. Vertrauen kehrt zurück. Das sind gute Nachrichten.“
 

Bauturbo-Upgrade: Kabinett bringt Baugesetzbuch-Novelle auf den Weg
 

Der erwähnten Experten-Kritik wird jetzt teils Rechnung getragen. Mit dem aktuellen Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts (Baugesetzbuch-Upgrade)“ sollen Bauleitplanverfahren vereinfacht, der Wohnungsbau zum überragenden öffentlichen Interesse erklärt und Kommunen mehr Handlungsmacht im Umgang mit Schrottimmobilien gegeben werden. Der Entwurf des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen befindet sich nun im parlamentarischen Verfahren.

Die neuen Regelungen des Baugesetzbuch-Upgrades

Auf ihrer Website nannte Verena Hubertz das Upgrade einen „nächsten Modernisierungs- und Beschleunigungsschritt nach dem Bauturbo“. Kompakt zusammengefasst sind es folgende Maßnahmen:

• Mehr Wohnraum ermöglichen
  In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt bei Bebauungsplänen, die Wohnbauland ausweisen, ein überragendes öffentliches Interesse für den Wohnungsbau. Dadurch genießt der Wohnungsbau rechtlich Priorität. Außerdem wird in das Raumordnungsordnungsrecht erstmals ein Instrument zur Bekämpfung des Wohnraummangels für Gebiete mit angespannter Wohnraumsituation aufgenommen: Dort soll künftig die übergeordnete Raumordnung darauf hinwirken, dass ein Ausgleich zwischen Gebieten mit Engpässen und Gebieten mit geeigneten Flächenpotenzialen geschaffen wird.
   

• Transparenz und Beschleunigung durch Digitalisierung
  Um Planungsverfahren zu verkürzen und für Bürgerinnen und Bürger nachvollziehbarer zu gestalten, müssen die Kommunen künftig digitale Instrumente einsetzen. Dafür muss der einheitliche Standard XPlanung für den medienbruchfreien Datenaustausch in der öffentlichen Verwaltung angewendet werden. Auch die Öffentlichkeitsbeteiligung findet in Zukunft digital statt und kann einstufig durchgeführt werden. Über eine Verfahrensampel können Bürgerinnen und Bürger sich laufend über den Stand des Verfahrens informieren. Verbunden mit verkürzten Fristen schafft das Transparenz und ist ein Ansporn für die Kommunen, bei der Planung schneller zu werden.
   

• Schnelle und einfache Umweltprüfung
  Aktuell dauern Umweltprüfungen häufig sehr lange. Um sie zu beschleunigen, sollen vertiefte Umweltprüfungen künftig nur noch dort durchgeführt werden, wo sie auch tatsächlich erforderlich sind. Und: Auch wenn eine vertiefte Umweltprüfung nötig ist, soll sie nicht bereits auf Ebene des Bebauungsplans durchgeführt werden, wenn sie stattdessen später im Zulassungsverfahren erfolgen kann. Das sorgt für eine klare, praxistaugliche und rechtssichere Umweltprüfung. Damit entlasten wir die Kommunen, beschleunigen Verfahren und schaffen Planungssicherheit – ohne Abstriche beim Umweltschutz.(Dieser Punkt wird von Experten kritisiert – siehe oben)
   

• Mehr Grün in der Stadt
  Damit Kommunen sich besser gegen Starkregen oder Hitzewellen wappnen können, ermöglichen wir ihnen, im gesamten Stadtgebiet mehr Grün zu schaffen. Denn Durchgrünung mit Bäumen und Sträuchern kühlt die Luft, schützt vor Hitze und sorgt damit für mehr Lebensqualität. Darüber hinaus machen wir mehr natürliche Auffangflächen möglich und verhindern damit Schäden durch Überflutungen.
   

• Schrottimmobilien bekämpfen
  Schrottimmobilien haben negative Auswirkungen auf die gesamte Umgebung und bedeuten für Anwohnerinnen und Anwohner weniger Wohnqualität. Außerdem können sie zu einem Wertverlust für benachbarte Gebäude führen. Deshalb geben wir den Kommunen mehr Möglichkeiten, um dagegen vorzugehen. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde an Schrottimmobilien wird erleichtert. Die Kommunen können außerdem künftig einfacher ein Instandsetzungsgebot aussprechen, das heißt den Eigentümer zur Beseitigung der baulichen Mängel verpflichten. Bei extremem Missbrauch gibt es künftig die Möglichkeit zur Enteignung.
   

• Zukunft mitdenken
  Neue Vorgaben für die Raumplanung tragen den gestiegenen Anforderungen an Landesverteidigung und Bevölkerungsschutz Rechnung. Sie fordern die Raumplanung auf, künftig auch für Risiken und Krisensituationen vorausschauend zu planen – vom Klimawandel bis hin zu bewaffneten Konflikten.
   

• Blaulichtfamilie stärken
  Feuerwehren und Rettungsdienste sind von elementarer Bedeutung für unser Gemeinwesen. Aktuell ist es schwierig, Einrichtungen der Feuerwehren und Rettungsdienste in bestehenden Siedlungsbereichen auszubauen, weil die Grundstücke oft zu klein sind. Im Außenbereich sind sie derzeit nur ausnahmsweise zulässig. Das ändern wir nun und erleichtern damit den Kommunen die Wahl des optimalen Standortes für Feuer- und Rettungswachen zu treffen, um alle Einsatzorte schnell zu erreichen und neuen Anforderungen gerecht zu werden.

Die Kehrseite des Bauturbo

Trotz der Euphorie äußern Ökonomen und die Bauwirtschaft auch deutliche Kritik am „Bauturbo“:

• Kein Bau-Garant: Experten warnen vor einem reinen „Baugenehmigungsturbo“. Eine Genehmigung auf dem Papier bedeutet noch nicht, dass die Bagger rollen. Viele Projektentwickler zögern trotz Genehmigung wegen der nach wie vor hohen Baukosten und Zinsen mit dem tatsächlichen Baubeginn. [siehe auch 1, 2]

• Kommunaler Flickenteppich: Der Bauturbo greift nicht automatisch überall. Jede Gemeinde muss selbst entscheiden, ob sie die Ausnahmeregelungen anwendet. Einige Städte verzichten bewusst darauf, weil sie Fehlentwicklungen oder den Wegfall von Umweltprüfungen befürchten.

• Neubau-Priorisierung: Ein breites Verbändebündnis, in dem auch die Bundesarchitektenkammer vertreten ist, kritisiert die einseitige Neubau-Priorisierung und fordert stattdessen einen Umbau-Turbo sowie wirksamere Instrumente gegen Bodenspekulation.

Mehr als ein gut gemeinter Papiertiger?

 

Experten beurteilen den „Bauturbo“ (§ 246e BauGB) und das neue Baugesetzbuch-Upgrade überwiegend als „gut gemeinten Papiertiger“. Er bringt zwar rechtlichen Schub, scheitert in der Praxis aber an der Realität. Das Urteil der Fachleute lässt sich in drei griffigen Punkten zusammenfassen:

• Bürokratie-Bremse gelöst: Die Bauwirtschaft lobt, dass Bebauungspläne für Sozialwohnungen bis 2030 schneller umgangen und Dachgeschosse radikal einfacher ausgebaut werden können.
   

• Kosten-Problem bleibt: Stadtplaner und Ökonomen betonen, dass Projekte aktuell nicht an zu langen Anträgen scheitern, sondern an hohen Zinsen und teuren Materialien. Schnelleres Genehmigen macht das Bauen nicht billiger.
   

• Kommunen überfordert: Die Umsetzung liegt allein bei den Städten. Viele Bauämter sind jedoch personell so unterbesetzt, dass sie die neuen, komplexen Ausnahmeregeln in der Praxis kaum anwenden können. So kann der Amtsschimmel-Galopp kann kein Turbo werden.

Das Upgrade ist ein theoretisch gutes Werkzeug – solange Bauen aber so teuer bleibt, wird der Turbo auf den Baustellen kaum spürbar sein. Wie so oft ist mangelndes Geld das Problem. Kann man dagegen etwas tun?

Wie kann teures Bauen billiger werden
 

Experten haben vier Lösungansätze für das Finanzierungsproblem parat. Dabei müssten allerdings auch dicke Bretter gebohrt werden:

1. Radikale Senkung der Baunebenkosten (der politische Hebel) 

Ein enormer Teil der Kosten entsteht weit vor dem ersten Spatenstich durch staatliche Abgaben:
 

• Senkung der Grunderwerbsteuer: Die Bundesländer könnten diese Steuer (in Bayern aktuell 3,5 %, in anderen Ländern bis zu 6,5 %) für den sozialen Wohnungsbau komplett aussetzen oder senken.

• Senkung der Mehrwertsteuer: Die Bauwirtschaft fordert vehement, die Mehrwertsteuer für Baumaterialien im sozialen Wohnungsbau von 19 % auf den ermäßigten Satz von 7 % zu reduzieren.

2. Serielles und Modulares Bauen (die Industrie-Lösung)

Statt jedes Haus als teures Unikat vom Architekten planen zu lassen, setzt die Branche auf Standardisierung:
 

• Fließbandprinzip: Ganze Wände, Bäder oder Zimmer werden bezugsfertig in Fabriken seriell vorgefertigt und auf der Baustelle wie Lego-Steine in wenigen Tagen zusammengesetzt.
   

• Typengenehmigung: Ein einmal genehmigtes Haus darf ohne erneuten bürokratischen Prüfmarathon eins zu eins in anderen Städten kopiert werden. Das spart enorme Planungskosten.

3. Zins-Subventionen und billiges Geld (die Finanz-Lösung)

Da die gestiegenen Zinsen der EZB der Hauptgrund für den aktuellen Baustopp sind, hilft hier nur billiges Kapital:
 

• Staatliche Verbilligungsprogramme: Der Staat (über die KfW-Bank) oder der Freistaat Bayern (über die LfA Förderbank) müssen Bauherren langfristige Kredite zu künstlich niedrigen Zinsen (z. B. 1 % statt der marktüblichen 3,5–4 %) anbieten. Erst dadurch werden Projekte für Genossenschaften überhaupt wieder finanzierbar.

4. Vergünstigtes Bauland (die Kommunal-Lösung)

Die Grundstückspreise in Ballungsräumen wie München sind astronomisch hoch.
 

• Konsequente Konzeptvergabe: Städte dürfen Grundstücke nicht mehr an den Höchstbietenden verkaufen. Sie müssen ihr Land stattdessen im Erbbaurecht sehr günstig an Genossenschaften abgeben, die sich im Gegenzug zu jahrzehntelang billigen Mieten verpflichten. Verbilligtes Bauen mit dem Gebäudetyp E gilt vielen als ein wichtiger Schritt für simplere Technik im Haus. Er wird das teure Bauen aber nur dann stoppen, wenn parallel die Steuern sinken, Kredite billiger werden und die Baustellen durch industrielle Vorfertigung schneller werden. 

Allerdings steht speziell der verringerte Schallschutz beim Gebäudetyp E auch in der Kritik. Fachleute warnen unter anderem vor Gesundheitsrisiken durch Lärm (Schallschutz ist kein Luxus) und Nachbarschaftskonflikte.
 

Gibt es schnelle Lösungen für die Wohnungsnot

 

Fazit: Bei dem Für und Wider der zahlreichen Argumente erscheint der Wohnungsbau wie ein undurchdringlicher Dschungel. Weil die Wohnungsnot den Menschen aber auf den Nägeln brennt, sind schnelle Abhilfen gefragt. Eine davon könnte die Umnutzung von Gewerbe- und Büroflächen sein. Im Bauturbo ist diese Umnutzung ausdrücklich verankert. Bislang scheiterte sie an bestehenden Bebauungsplänen. Jetzt können Gemeinden planungsrechtliche Vorschriften umgehen. Langwierige, jahrelange Verfahren zur Änderung von Bebauungsplänen entfallen, was den Prozess auf wenige Monate verkürzt. Ähnlich gilt für Aufstockung und Dachausbau. Man müsste jetzt ins Machen kommen. Oder wie man in Bayern sagt: Auf geht’s!                      Heinz-Jürgen Kruppa