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Die Bewertung einer Immobilie - diese Faktoren haben Einfluss auf den Verkehrswert

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Die steigenden Immobilienpreise machen den Verkauf des eigenen Hauses immer attraktiver. Doch nicht nur vor dem Verkauf sollten Haus- und Wohnungseigentümer Ihre Immobilie bewerten lassen. Auch vor der Aufnahme neuer Hypothekendarlehen und bei Ablauf der alten Kreditverträge ist eine Immobilienbewertung fällig. Bei der Begutachtung des Hauses oder der Eigentumswohnung möchten Banken und Kreditinstitute primär den Verkehrswert ermitteln. Dieser kommt durch unterschiedliche Faktoren zustande. Um eine erste Einschätzung des Wertes einer Immobilie selbst vornehmen zu können, ist es wichtig, die Kriterien, nach denen Gutachter und Makler ihre Einschätzung abgeben, zu kennen und genau zu verstehen.

 

Wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie berechnen

 

Der Verkehrswert ist der Wert, der bei Betrachtung der aktuellen Marktlage, für eine Immobilie realistisch zu erzielen ist. Daher schwankt dieser Wert und kann in einigen Monaten deutlich niedriger oder deutlich höher ausfallen. Grundlegende Faktoren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie sind:

  • Art der Immobilie (Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland oder forst- und landwirtschaftliche Flächen)
  • Lage der Immobilie
  • Zustand der Immobilie
  • Ausstattung der Immobilie

Diese Gesichtspunkte, nach denen etwa Immobilienmakler in Oberursel den Wert einer Immobilie bestimmen, sind jedoch nur die grundlegenden Informationen, die ein Gutachter zur Bewertung einer Immobilie nutzt. Denn es gibt drei geläufige Verfahren, um den Verkehrswert eines Grundstückes, eines Hauses oder einer Wohnung zu bestimmen:

  • das Sachwertverfahren
  • das Vergleichswertverfahren
  • und das Ertragswertverfahren

Das Sachwertverfahren

 

Das Sachwertverfahren findet bei eher außergewöhnlichen Immobilien Anwendung, für die es kaum bis gar keine vergleichbaren Objekte gibt. Der Wert lässt sich anhand des Bodenwertes und des Gebäudesachwertes ermitteln. Dazu zählen die Baukosten, der aktuelle Zeitwert und die Kosten, die durch besondere Renovierungsmaßnahmen oder außergewöhnliche Ausstattung zustande kamen. Der Wert, der sich daraus in Summer ergibt, wird anschließend mit einem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert. Das Ergebnis gibt den regionalen Wert wider.

 

Das Vergleichswertverfahren

 

Wie der Name bereits vermuten lässt, kommt der Wert einer Immobilie beim Vergleichswertverfahren durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten zustande. Gutachter und Makler suchen nach entsprechenden Immobilien in der Umgebung, welche in jüngster Vergangenheit veräußert wurden und interessieren sich dabei für die erzielten Verkaufspreise. Wer dieses Verfahren selbst anwenden möchte, muss zwecks Vergleichbarkeit der Objekte auf

  • ähnliche Lage
  • ähnliche Größe
  • ähnliches Baujahr
  • und ähnliche Ausstattung

achten. Das Verfahren bietet einen hervorragenden Bezug zur aktuellen Marktlage und ist daher sehr beliebt.

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