Droht in Deutschland eine Immobilienblase?
Der Wert eines Wirtschaftsgutes wird durch die Knappheit bestimmt. Diese wirtschaftstheoretische Aussage ist für die Bestimmung überhitzter Märkte von entscheidender Bedeutung. Die Preisbildung findet über Angebot und Nachfrage statt. Knappe Wirtschaftsgüter sind daher teuer, Wirtschaftsgüter im Überfluss dagegen günstig. Auch für den Immobilienmarkt spielen diese Regeln eine enorme Rolle.
Angebot und Nachfrage
Ziel des Unternehmers ist es, den höchstmöglichen Preis für sein Produkt zu erzielen. Der Konsument hingegen beabsichtigt genau das Gegenteil. Er möchte es so günstig wie möglich. Daraus folgt eine hohe umgesetzte Menge des Produkts bei niedrigem Preis und umgekehrt. Entsprechen die beiden Mengen in ihrer Größe einander, so bildet sich ein Marktgleichgewicht mit entsprechendem Preis. Nimmt einer der Faktoren überproportional zu, hat das direkte Konsequenzen auf den Marktwert des jeweiligen Wirtschaftsgutes. Bei steigender Nachfrage legt also der Kurs zu. Dieses vereinfachte Beispiel gilt auch für die Bau- und Immobilienbranche mit ihren Varianten.
Immobilien als Geld- und Wertanlage
Ist der Zins im Keller, wird die Wirtschaft mit günstigem Kapital versorgt. Das ist für Kreditnehmer erfreulich, für Kapitalanleger aber ärgerlich. Sie sehen sich dann nach besseren Anlagemöglichkeiten um. Aktien oder eben Immobilien. Letztere sind in erster Linie menschlichen Grundbedürfnissen geschuldet, nicht der Rendite. Die Nachfrage nach Wohneigentum wird nun von zwei Seiten befeuert, einerseits denen, die ein Dach über den Kopf suchen und jenen, die Kapital lukrativ anlegen wollen. Hinzu kommen noch weitere Faktoren, beispielsweise steuerliche Anreize und der Zinssatz. Dieser ist von entscheidender Bedeutung, da er auf niedrigem Niveau mehr Menschen in Lage versetzt, den Traum des Eigenheims zu verwirklichen. An diesem Punkt ist zu unterscheiden, ob der Bauherr diese Immobilie selbst nutzt oder vermietet. Vermietet er, ist die zu erzielende Miete entscheidend für die Kapitalanlage. Es kann aber auch eine spekulative Investition sein, die auf einen schnellen Preisanstieg gerichtet ist und auf schnellstmöglichen Wiederverkauf mit hoher Marge schielt. Rendite und Wohnen, Zins und Steuer sind für die Nachfrageseite gewichtige Faktoren.
Überhitze Märkte beginnen auf der Nachfrageseite
Wie beschrieben unterliegt die Nachfrage verschiedenen Faktoren. Unsinnige steuerliche Anreize haben eine Investitionsbereitschaft auf grünen Wiesen in den 90er-Jahren induziert. Ausbleibende Mietinteressenten ließen diese Gebäudewunder schnell in sich zusammenfallen. Preislich. Die niedrigen Zinsen seit Ende der Nullerjahre lenkten die Finanzströme auf den Immobilienmarkt. Käufer waren Anleger und Wohnraumsuchende. Was an Zins weniger bezahlt wurde, ließ die Immobilienpreise klettern. In Boomregionen auch darüber hinaus. Für Investoren ist die erzielende Miete wichtig, für Eigennutzer die Bezahlbarkeit innerhalb eines Arbeitslebens. Immobilien werden üblicherweise auf 30 Jahre finanziert. Das entspricht etwa der Länge eines Erwerbslebens. Mieter und Eigentümer eint eins: Sie müssen ihren Verpflichtungen nachkommen. Kleidung, Essen, Trinken, Urlaub und Kultur erfordert auch Budget. Ersichtlich wird die zentrale Bedeutung der Einkommen für die Frage der Blasenbildung.
Faktoren für einen Rückgang der Nachfrageseite
- Anschlussfinanzierung
Kreditverträge laufen meist mit 10-jähriger Zinsbindung. War zum Kaufzeitpunkt der Zinssatz niedrig, kann er bei der Anschlussfinanzierung abweichen und knapp bemessene finanzielle Spielräume sprengen. Im schlimmsten Fall kann der Kreditnehmer seine Raten nicht zahlen und das Haus wird zwangsversteigert. Kommt es massenhaft zu derartigen Ausfällen, nimmt das Immobilienangebot mit preisdämpfender Wirkung zu. Immobilien werden billiger und Banken verlieren Geld aufgrund des Preisverfalls. In den USA war das eines der größten ökonomischen Probleme der Immobilienkrise Ende der Nullerjahre. Diese hatte globale Auswirkungen aufgrund der Überbewertung der Immobilien zu Finanzierungsbeginn.
- Hohe Preise schrecken ab
Ab einem bestimmten Zeitpunkt sind Käufer nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen. Die Nachfrage bei gleichbleibendem oder steigendem Angebot ist rückläufig.
- Es wird mehr gebaut
Die Bauwirtschaft vergrößert das Angebot. Bei sinkender oder gleichbleibender Nachfrage wirkt sich dieser Umstand auf das Preisgefüge dämpfend aus.
- Banken drehen den Geldhahn zu
Steigende Zinsen und höhere Anforderungen an die Bonität der Kunden lässt den Geldfluss verebben. Damit sinkt auch die Nachfrage.
- Investoren warten ab
Sinkende Preise haben direkten Einfluss auf die Investitionsbereitschaft. Der Käufer möchte den bestmöglichen Preis. Da diese sinken, wartet er ab und verschiebt die Investition. Die Preisspirale nach unten beginnt.
- Kettenreaktion durch sinkende Preise
Investoren wollen Geld retten und verkaufen. Damit wird die Angebotsseite gestärkt bei zurückhaltender Nachfrage.
Regionale Unterschiede
Für eine genaue Aussage, ob eine Blasenbildung vorliegt, muss regional unterschieden werden. Die Grund- und Bodenpreise und daraus resultierend die Immobilienpreise unterscheiden sich über Deutschland verteilt stark. In Boomregionen wie München oder Hamburg kann von einer Blasenbildung ausgegangen werden. Fraglich ist, wie schnell die Luft ausbricht. Knapper Wohnraum und weiterer Zuzug in diese Gebiete lassen die Luft langsamer entweichen.
Einkommen sind für die Beurteilung wichtig
Das verfügbare Einkommen ist entscheidend. Steigt es in nächster Zeit deutlich, würde das die Überbewertung bereinigen. Für die exportorientierte deutsche Wirtschaft aber ein eher unrealistisches Szenario, da sich die Waren und Dienstleistungen gegenüber ausländischer Konkurrenz verteuern würde und Absatzschwäche die Folge wäre. Realistischer ist es die Bereinigung der Blase über die Inflation. Das würde eine Stagnation auf dem Immobilienmarkt bedeuten. Ähnlich wie in den 80er-Jahren als die Preise lange Zeit auf gleichem Niveau verharrten.
Ein weiterer Aspekt ist das Home-Office. Es begünstigt die Ansiedlung auf dem Land weg von Boomzentren, da die räumliche Nähe zum Arbeitgeber nicht mehr so entscheidend ist. München, Hamburg und andere Regionen im Speckgürtel werden künftig nicht mehr in dem Maße zulegen, wie es in den 10er-Jahren geschah. Der Markt wird sich konsolidieren, vermutlich über die Inflation und ausbleibenden Preissteigerungen. Ein Marktzusammenbruch wie 2007 in den USA ist aber unwahrscheinlich.
