Trotz Bauturbo: Weniger Wohnungen statt mehr
Bezahlbares Wohnen rückt immer weiter in die Ferne. Trotz Bauturbo wächst der Mangel an Wohnraum und vor allem bezahlbaren Wohnraum weiter an. In Deutschland fehlen 1,2 bis 1,4 Millionen Wohnungen. Neue Horrorzahlen veröffentlichte das Statistische Bundesamt (DeStatis) am 25. März. So nahm im Januar 2026 der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe um -5,1 % zum Vormonat ab, zum Vorjahresmonat um -4,3 % (real, kalenderbereinigt).
In einer früheren Statistik (Foto) war die Prognose mit 60.000 Anträgen noch deutlich optimistischer. Weniger Aufträge heißt in der Folge weniger Wohnungsbau. Der Wohnungsmangel entwickelt sich zum sozialen Sprengstoff.
Bildstatistik
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) prognostiziert in einer aktuellen Analyse (Stand: April 2026), dass der Wohnungsneubau in Deutschland trotz politischer Maßnahmen wie dem „Bau-Turbo“ massiv einbrechen wird. Die Kluft zwischen dem Regierungsziel und den tatsächlichen Fertigstellungen vergrößert sich weiter, was die Wohnungsnot in vielen Regionen verschärft.
Wohnbau-Prognose: Immer weniger Neubau
Nach Schätzungen des IW werden die Fertigstellungszahlen in den kommenden Jahren deutlich unter den Vorjahresniveaus liegen:
2024: ca. 252.000 fertiggestellte Wohnungen.
2025: voraussichtlich nur noch rund 235.000 Einheiten.
2026: ein weiterer Rückgang auf etwa 215.000 Wohnungen.
Warum der „Bau-Turbo“ allein nicht ausreicht
Obwohl die Bundesregierung mit dem „Bau-Turbo“ (u.a. Erleichterungen im Baugesetzbuch wie der neue Paragraph 246e) Genehmigungsprozesse beschleunigen will, sieht das IW mehrere Hemmschuhe:
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Zeitverzögerung: Die Bauzeit hat sich massiv verlängert – im Schnitt auf 26 Monate, bei Mehrfamilienhäusern sogar auf 34 Monate. Erleichterungen bei der Genehmigung wirken sich daher erst Jahre später auf die Fertigstellungen aus.
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Hohe Kosten & Zinsen: Gestiegene Baukosten (+2,7 % Prognose für 2026) und das Ende der Niedrigzinsphase machen viele Projekte unrentabel. Eine Baugenehmigung ist nur drei Jahre gültig und verfällt danach.
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Bürokratie: Trotz Beschleunigungspaketen verhindern komplexe Verfahren und Überregulierung weiterhin schnelle Fortschritte.
BILD IW-Experte Ralph Henger hält den Rückgang der Fertigstellungen 2025 um 17.000 Wohneinheiten und 2026 um weitere 20.000 Einheiten für unvermeidbar. Wie erwähnt, sei der Grund die in den Vorjahren eingebrochenen Baugenehmigungen. "Nur was damals genehmigt wurde, kann heute und in nächster Zeit baulich vollendet werden", sagte er in einem Interview für die Wirtschaftswoche.
Das Upgrade für den Bauturbo
Diese Hemmnisse wurden auch von der Koalitionsregierung erkannt. Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen Verena Hubertz (SPD) will Abhilfe schaffen. Mitte März 2026 hat sie ihre Pläne für eine weitreichende Novellierung des Baugesetzbuchs (BauGB) öffentlich konkretisiert. Die entsprechende Gesetzesnovelle hat das Bauministerium jetzt in die Ressortabstimmung gegeben. Folgende Eckpunkten sollen in einer neuen BauGB-Novelle den bereits eingeführten „Bau-Turbo“ flankieren und erweitern:
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Ein Bebauungsplan soll künftig binnen zwei statt zehn Jahren aufgestellt werden. Man gebe den Kommunen mehr Gestaltungsspielraum, beschleunige Planungs- und Genehmigungsverfahren und schaffe neue Instrumente für mehr Wohnungsbau und lebenswerte Städte, so Hubertz.
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Künftig können Städte mit Wohnungsnot den Neubau als überragendes öffentliches Interesse einstufen, hieß es im Bauministerium. Damit hätte bei Flächenkonflikten der Bau neuer Wohnungen Vorrang gegenüber anderen gesellschaftlichen Zielen wie dem Naturschutz.
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Schrottimmobilien: Kommunen sollen durch das neue Gesetz die Befugnis erhalten, verwahrloste Gebäude, die von den Eigentümern vernachlässigt oder gezielt dem Verfall preisgegeben werden, im Extremfall zu enteignen, um Spekulation mit Ruinen zu beenden und Wohnraum zu reaktivieren.
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Beschleunigung: Das Ziel sei ein „realistischer Blick“, um das berechtigte Interesse am Bauen schneller mit dem Umweltschutz zu vereinen, etwa durch verkürzte Umweltprüfungen.
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Vorkaufsrecht: Geplant ist zudem, dass Gemeinden in sogenannten Milieuschutzgebieten wieder ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden soll. Damit kehre man zur Praxis vor einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom November 2021 zurück, hieß es.
Man muss abwarten, was davon wirklich realisiert und wie sich das auswirken wird. Allerding muss man fragen, ob diese Lösungsansätze der komplexen Problematik „Bezalbares Wohnen“ gerecht werden.
Schafft Neubau bezahlbaren Wohnraum?
Dass von Bauministerin Hubertz ausgerufene Credo „Bauen, bauen bauen“ reflektiert die tiefer gehende Problematik des Wohnungsmarktes kaum. Erstens – woher soll der viele Baugrund kommen? Und zweitens - wie soll der Baugrund bezahlbar bleiben, statt spekulativ zu wuchern? Freifinanzierte Neubauten in Ballungsräumen sind in der Miete vergleichsweise teuer. Woran es aber mangelt, ist bezahlbarer Wohnraum. „Wir haben heute etwa gerade noch 1 Million Wohnungen mit Sozialbindung, denen etwa 10 Millionen Menschen mit Anspruch auf sozial gebundenen Wohnraum gegenüberstehen“, schreibt Peter Burk in seinem lesenswerten Buch „Bezahlbares Wohnen“ (Herder Verlag, 2025). Mit solchen Fragen beschäftigte sich auch der Wohnungsbau-Tag 2026. Unter dem Motto „Raus aus der Krisenstarre auf dem Wohnungsmarkt“ wollten die sieben dahinterstehenden Verbände und Organisationen der Bau- und Wohnungswirtschaft Lösungen erarbeiten. Die Wissenschaftler, vor allem das Bauforschungsinstitut ARGE haben dazu einen Baukosten-Check gemacht: So kostet der Quadratmeter Wohnfläche in Großstädten und Metropolregionen im Schnitt aktuell mehr als 4.630 Euro. Rechnet man die Grundstückskosten dazu, dann liegt der Neubau von Wohnungen nach Angaben der Wissenschaftler bei rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. „Das bedeutet: Minimum 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter“, in vielen Fällen sogar über 20 Euro. Das sei zu teuer für jeden Durchschnittsverdiener, sagt Studienleiter Prof. Dietmar Walberg von der ARGE.
Das Kieler Institut gilt als Deutschlands zentrales „Baukosten-Datenzentrum“. Von dort kommt die Nachricht: „Deutschland baut viel zu teuer. Die Baukosten schießen immer weiter durch die Decke. Dabei lassen sich Wohnungen auch wesentlich günstiger bauen“, sagt ARGE-Chef Prof. Dietmar Walberg. Bei Interesse gibt es die Studie zum Download kostenlos.
Baukosten senken mit „Gebäudetyp E“
So lägen Wohnungen, die in Schleswig-Holstein zu den Bedingungen der Sozialen Wohnraumförderung aktuell gebaut würden, bei den Baukosten unter 3.500 Euro pro Quadratmeter. „Warum also um ein Drittel teurer bauen – und das auch noch fördern? Die Chance, die der Staat durch günstigeres Bauen hat, liegt auf der Hand: Es lassen sich mehr Wohnungen fördern und damit auch mehr Wohnungen bauen. Und das bei Einhaltung aller Vorschriften“, so Prof. Dietmar Walberg. Die Lösung liege im „Gebäude-Typ E“ – im einfachen, erleichterten Bauen. „Die Qualität dabei ist ausgesprochen gut – mit robuster Substanz und wenig Instandhaltung. Zu ergänzen wären die Prinzipien des modularen und seriellen Bauens. Diese Bauweisen werden noch immer zu selten berücksichtigt. Sie sind vergleichsweise preisgünstig und bei sehr guten Baustandards.
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Kritiker des Gebäudetyps E sprechen sich gegen einen reduzierten Schallschutz aus und warnen vor langfristigen gesundheitlichen und rechtlichen Folgen. Auch geringere Deckenhöhen, die zu dieser Bauweise gehören, fördern einen „Schuhschachtel-Effekt“ beim Wohnen. Nach einer Befragung (2025) des Bauherren Schutzbund e.V. (BSB) lehnen rund 61% der Befragten den Gebäudetyp E ab.
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Offenbar zählt behagliches Wohnen ab jetzt zum Luxusgut. Sicher könnte vereinfachtes Bauen einen Sparbeitrag leisten, solange nicht essentielle Wohnbedürfnisse über Bord geworfen werden, nach dem Motto „sei froh, dass du eine mietgünstige Wohnung bekommst und meckere nicht“. So birgt der Gebäudetyp E noch einiges an Diskussionspotenzial. Richtig ist, dass wir in Deutschland hohe Baustandards haben, die zu hohen Kosten führen. Doch generell könnte man kritisieren, dass Baukostensenkung nur auf dem Rücken der Bewohner/innen und ihren essentiellen Wohnbedürfnissen ausgetragen wird. Meistens wohnen diejenigen, die niedrigere Standards propagieren, selbst nicht in solchen Wohnungen. Wobei man auch hier die Kirche im Dorf lassen sollte. Vielleicht ließe sich in derAusstattung. Aber - da oft erwähnt - weniger Steckdosen in einer Wohnung sparen kaum Baukosten ein.
Baustandards senken ist einfacher als Veränderungen bei Thema Grundtückspreise und Spekulationsgewinne.
Baukosten senken durch geringere Grundstückspreise
Boden ist als Gut nicht vermehrbar. Das führt zur Grundstücksverknappung, in der Folge zu höheren Immobilienpreisen und somit auch zu immer höheren Mieten. Diese sind aber von der Mitte der Gesellschaft kaum noch bezahlbar.
Es käme also darauf an, die teils absurden, spekulativen Preiszuwächse im Immobilienmarkt zu kappen. Als ein dafür bereits erprobtes Werkzeug schlägt der Diplom-Ingenieur Peter Burk in seinem Buch „Bezahlbares Wohnen“ eine Immobilienwertzuwachssteuer vor. Die gab es in Deutschland schon vor dem ersten Weltkrieg und in der Weimarer Republik. Sie wäre auch heute verfassungsgemäß. Kernidee dabei: die Steuer an die Haltefrist zu binden. Je länger ein Eigentümer das Grundstück behält und nicht veräußert, um so geringer die Steuer auf den Zuwachs. Die Steuereinnahmen könnten dann Wohnungsbauförderungen zugute kommen. Übrigens nahmen schon vor vielen Jahren zwei Bundesländer eine Bodenwertzuwachsbesteuerung in ihre Landesverfassung auf.
So heißt es in der Bayerischen Verfassung die in diesem Jahr 80 Jahre alt wird, unter Artikel 161, Absatz 2:
Steigerungen des Bodenwerts, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.
Ganz ähnlichliest sich auch der Artikel 45 Ziffer 2 der Bremer Verfassung.
Trotz des erwartbaren Aufschreis der Immobilienlobby, wäre eine Immobilienwertzuwachssteuer keine Frage linker oder konservativer Politik. Es sei eine zentrale Frage für die große Mitte unserer Gesellschaft., kommentiert Peter Burk.
Es gibt bereits erfolgreiche Modelle, die bezahlbaren Neubau verwirklichen. Wir stellen hier zwei Modelle vor.
Ulmer Modell als Chance für Kommunen
Falls dem Bund solche Ideen zu heikel sind, sollten solche Optionen zumindest auf kommunaler Ebene geöffnet werden. Ein Beispiel wäre das Ulmer Modell, das Wege zu einer spekulationsfreien Baulandausweisung aufzeigt. Zahlreiche Bauten hat das Ulmer Modell bereits ermöglicht. (Foto: https://www.nps-pm.de/projekt/wohnanlage-nueblinweg-ulm/#:~:text=Der%20Neubau%20mit%2046%20Wohnungen%20%E2%80%93%20zwei,durch%20die%20differenzierte%20Form%20helle%20Wohnungen%20zu )
Gekennzeichnet ist das Ulmer Modell durch folgende Kernprinzipien:
- Vorratskauf zum Rohbaulandwert: Die Stadt kauft systematisch landwirtschaftliche Flächen auf, lange bevor diese als Bauland ausgewiesen werden. Der Kaufpreis orientiert sich dabei am landwirtschaftlichen Wert, nicht am späteren (erwarteten) Baulandpreis.
- Keine Planung ohne städtischen Grundbesitz: Neues Bauland wird erst dann ausgewiesen (ein Bebauungsplan erstellt), wenn sich die Flächen bereits im Eigentum der Stadt befinden. Private Eigentümer müssen ihr Land daher vorab zu fairen Preisen an die Stadt verkaufen, wenn sie eine Entwicklung ermöglichen wollen.
- Abschöpfung des Planungswerts: Da die Stadt das Land günstig kauft und nach der Erschließung kontrolliert weitergibt, verbleibt der durch die Umwidmung entstehende Wertzuwachs (die Differenz zwischen Acker- und Bauland) bei der Allgemeinheit statt bei privaten Spekulanten.
- Gezielte Vergabe (Ulmer Vergabe): Die Grundstücke werden nicht zum Höchstpreis verkauft, sondern nach festgelegten Kriterien wie sozialen Aspekten, ökologischen Standards oder an Baugemeinschaften und Genossenschaften vergeben. Käufer müssen sich zudem verpflichten, innerhalb einer bestimmten Frist (meist zwei Jahre) zu bauen (Bauzwang), um Brachflächenspekulation zu vermeiden.
Durch diesen Ansatz besitzt die Stadt Ulm heute etwa ein Drittel der gesamten Stadtfläche, was ihr eine enorme Steuerungskraft auf dem Immobilienmarkt verleiht. Eine beispielgebende Lösung für andere Kommunen.
Tübinger Modell zeigt, wie man ins Machen kommt
Boris Palmers Bau- und Wohnungspolitik in Tübingen ist vor allem durch ein konsequentes Vorgehen gegen Baulücken und eine aktive Steuerung durch die Stadt gekennzeichnet.
Das Ziel des langjährigen Oberbürgermeisters ist es, in einer Stadt mit extrem knappem Wohnraum und hohen Preisen gezielt bezahlbare Angebote zu schaffen und Flächen effizient zu nutzen.
Die wesentlichen Säulen des Tübinger Modells:
1. Bauzwang
Das bekannteste Instrument ist die Anwendung von Baugeboten nach § 176 Baugesetzbuch. Eigentümer von unbebauten, aber baureifen Grundstücken werden schriftlich aufgefordert, innerhalb einer bestimmten Frist (oft zwei Jahre) zu bauen. Denn Palmer identifizierte (Stand 2019/2020) etwa 350 bis 550 baureife, aber unbebaute Grundstücke im Stadtgebiet, die seit teilweise über 20 Jahren brachlagen.
Letztes Mittel Enteignung: Palmer droht bei dauerhafter Weigerung explizit mit Enteignung oder dem erzwungenen Verkauf an die Stadt, um spekulativen Leerstand zu verhindern. Er begründet dies mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums – Grundstücke seien kein reines Renditeobjekt, sondern müssten dem Gemeinwohl dienen
2. Fokus auf Innenentwicklung und Nachverdichtung
Anstatt ständig neue Baugebiete am Stadtrand auszuweisen, setzt Palmer auf die Nutzung vorhandener Flächen d.h. Baulücken schließen. In Tübingen wurden hunderte sofort bebaubare Grundstücke identifiziert, die teilweise seit Jahrzehnten ungenutzt sind. Tiny Houses: Als Zwischenlösung schlug er vor, Baulücken vorübergehend für Tiny Houses zu verpachten
3. Aktive kommunale Bodenpolitik mit Sozialquoten
Die Stadt greift direkt in den Markt ein, um die soziale Mischung zu erhalten. Etabliert werden Quoten für Sozialwohnungen. Bei Neubauprojekten wird eine hohe Quote an preisgebundenem Wohnraum gefordert (Zielmarke oft bei bis zu 50 %).
Die Städtische Wohnungsbaugesellschaft GWG Tübingen wird gezielt gestärkt, um als großer Akteur Mietpreise stabil zu halten. Grundstücke der Stadt werden nicht nach dem höchsten Preis, sondern nach dem besten inhaltlichen Konzept vergeben (z. B. für Baugemeinschaften).
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4. Pragmatismus und Bürokratieabbau
Palmer fordert regelmäßig eine Vereinfachung von Baustandards wie Streichung der Stellplatzpflicht. Die Pflicht zum Bau teurer Parkplätze bei neuen Wohnungen wurde teilweise aufgehoben, was die Baukosten senkt. Palmer für weniger starre Normen (z. B. beim Schallschutz oder Brandschutz) anzuwenden, um das Bauen schneller und günstiger zu machen.
Die beiden Modelle zeigen, dass im Rahmen bestehender Gesetze profunde Möglichkeiten bestehen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das gegenwärtig bezahlbarer Wohnraum kontinuirlich abnimmt hat noch andere Gründe. Günstige Mieten im Bestand werden schleichend abgebaut. Mit daran schuld ist die Mechanik des Mietspiegels.
Mietspiegel killt bezahlbare Mieten im Bestand
Nicht nur, dass der Neubau von Sozialwohnungen den Bedarfen weit hinter her hinkt, verschärfend für die aktuelle Wohnungnot mit bezahlbaren Mieten wirkt sich auch der Mietspiegel aus. Oberflächlich betrachtet schützt der Mietspiegel vor willkürlichen Mieterhöhungen. Er verhindert, dass Mieten rein nach dem Gutdünken des Vermieters steigen, da die Erhöhung durch die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte gedeckelt wird.
Doch in die Mietspiegel-Betrachtung des Wohnungmarktes fließen nur Mieten der letzten sechs Jahre ein. Das führt dazu, dass der Mietspiegel oft deutlich höher ausfällt als die tatsächlich gezahlte Durchschnittsmiete in einer Stadt. Wer seit 10, 20 oder 40 Jahren in seiner Wohnung lebt und wessen Miete nie oder nur geringfügig erhöht wurde, taucht in der Statistik nicht auf. Diese günstigen Bestandsmieten bleiben unberücksichtigt.
Die Folge: Da in den Mietspiegel praktisch nur Neuvermietungen (oft zu den aktuell höchsten Preisen) und Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen einfließen, bildet der Mietspiegel nicht den Zustand des Marktes ab, sondern dessen Bewegung nach oben. Da die günstigen, stabilen Verträge fehlen, verschiebt sich der Durchschnittswert (die ortsübliche Vergleichsmiete) automatisch nach oben. Kritiker (wie der Deutsche Mieterbund) fordern daher, alle Mietverhältnisse einzubeziehen, um ein realistisches Abbild zu erhalten. Für Mieter bedeutet das: Selbst wenn die eigene Wohnung "alt" ist, orientiert sich die zulässige Miete an einem Preisgefüge, das durch die Marktaktivität der letzten sechs Jahre bestimmt wird. Und die weist bekanntlich steil nach oben. So bewegen sich Mieten nach und nach aus der Bezahlbarkeit heraus. Aus Mietersicht ein Mangel, der sich mit wenig Bürokratie beheben ließe. Aber selbst wenn ein Mietspiegel noch bezahlbare Durchschnittmieten ausweist, ist kaum garantiert, dass der „Markt“ diese auch zur Verfügung stellt. Neubautenmieten dürfen ja deutlich höher ausfallen.
Fazit: Die Wohnungsmisere ist ein akutes gesellschaftliches Problem, dem sich die Politik endlich mit tief reichender Kompetenz statt flachem Populismus annehmen muss. Lösungen gibt es. Mut dafür braucht es. Das Angst vorm Schlachten heiliger Kühe und die Sorge vor dem Widerstand einschlägiger Lobbygruppen sollte das Handeln nicht zu sehr behindern. Käme die Politik hier ins Handeln, würde das auch weiterer Politikverdrossenheit entgegen wirken. Heinz-Jürgen Kruppa
