Prefab-Trend: Serielles Sanieren im Bestandsbau

Welche Gebäude eignen sich für serielle Sanierung?

Die Deutsche Energie Agentur (dena) beschreibt in einer Broschüre die allgemeine Gebäudeeignung für serielles Sanieren recht anschaulich: „Entsprechend der Maxime 'Worst First' sollte man Gebäude mit der schlechtesten Energiebilanz als Erstes sanieren. „Worst Performing Buildings“ verursachen rund die Hälfte der CO2-Emissionen im Wohngebäudebereich. Optimal geeignet sind Mehrfamilienhäuser aus den 1950er bis 1970er-Jahren mit einfacher Kubatur. Neben den Worst Performing Buildings bieten sich generell Gebäude mit einem Energieverbrauch von über 130 kw/h pro Jahr an. Allein dieses Segment umfasst 500.000 Gebäude mit drei Millionen Wohneinheiten.“ Nach Angaben der dena gibt es in Deutschland insgesamt rund 2,3 Millionen Gebäude, die für die serielle Sanierung geeignet sind. Zusätzlich sollten auch die 15 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser berücksichtigt werden. Besonders geeignet wären hier Reihenhäuser.

Mit zunehmender Praxiserfahrung und fortlaufender Entwicklung entstehen Lösungen für immer mehr Gebäudetypen wie zum Beispiel Nichtwohngebäude (Büros, Schulgebäude). Auch Einfamilienhäuser – nach Schätzungen der dena etwa vier Millionen – sind grundsätzlich für eine serielle Sanierung geeignet.

Die Firma Seeria Renova zählt zu den größeren Sanierern und hat auch Erfahrungen mit (ostdeutschen) Plattenbauten sammeln können. Geschäftsführer Knut Höller sagt: „Mit serieller Sanierung lassen sich gerade Plattenbauten in Deutschland und Osteuropa künftig schneller, kostengünstiger und nachhaltiger energetisch modernisieren.“
 

Klimafreundliche Fassadenelemente

Bei den dämmenden Elementen setzt die Industrie weitgehend auf Holz. Für den Holzbau sprechen die ausgezeichnete Wärmedämmung bei gleichzeitig geringen Wandstärken, der hohe Vorfertigungsgrad, das geringe Gewicht, die trockene Bauweise sowie generell die Eigenschaft, ein nachwachsender Baustoff zu sein. Auch bei der Dämmung zwischen den Holzplatten kommt Material aus Holz zum Einsatz. Entweder Holzfaser-Einblasdämmstoff oder Holzweichfaserplatten. Diese normal entflammbaren Materialien können aber mit den Bundesland-typischen Brandschutzauflagen kollidieren. Daher benutzen viele Firmen wie beispielsweise Brüninghoff Mineralwolle als Dämmstoff, die bei dieser Firma immerhin mit dem Zertifikat „Blauer Engel“ ausgestattet ist.

Weitere grundsätzliche Vorteile von Holz fasst der Informationsdienst Holz so zusammen: „Die auf dem kohlenstoffspeichernden Material Holz basierende Bauweise sichert im Vergleich zu wesentlich weniger resilienten Wärmedämmverbundsystemen (Styropor) eine lange Lebensdauer. Der schichtweise Aufbau ermöglicht zudem eine problemlose partielle Demontage, etwa zum Austausch der Fassadenbekleidung. Beim kompletten Rückbau sind die Holzbauelemente sortenrein trennbar. Die Holzbestandteile werden idealerweise wieder verwendet oder zumindest einer Kaskadennutzung zugeführt.“ Der Informationsdienst Holz ist übrigens ein gern konsultierter Ansprechpartner für Handwerker und Architekten. Eine downloadbare Broschüre liefert umfassende Basisinfomationen.
 

Serielle Sanierung mit integrierter Haustechnik
 

Das anspruchsvolle NetZero-Sanierungsziel lässt sich bei der grundlegenden Überarbeitung von mehrgeschossigen Gebäuden kaum unabhängig von der Erneuerung der Haustechnik betrachten. Lüftungstechnik und zusätzliche Elektro-, EDV- oder Heizungsleitungen sowie Leerrohre können bei entsprechender Planung gleich in die Fassade mit integriert werden. Nach Fertigstellung bleibt die Haustechnik unsichtbar, ist im Wartungsfall aber dennoch revisionierbar. Die Technische Gebäudeausstattug (TGA) ist Teil der seriellen Sanierung, wenn auch nicht in Gänze. Wasser- und Abwasser-Anlagen bleiben meist unverändert.
 

Digitale Planung mit BIM
 

Bestandssanierung ist ein vielschichtiger Prozess an dem mehrere Gewerke ineindergreifend tätig sind. Konventionelles Arbeiten, bei dem jedes Gewerk mit eigener Planung für seine Aufgaben vorgeht, funktioniert beim seriellen Sanieren kaum. Es entstünden Zeit- und Reibungsverluste. Die Planungsphasen verlaufen parallel, alle Projektbeteiligten müssen frühzeitig in den Prozess eingebunden werden. Daher ist ein ganzheitlicher cloudbasierter Planungsansatz notwendig. Building Information Modeling (BIM) heißt die Methode, die eine gewerkeübergreifende Kollaboration und das vernetzte Arbeiten aller Akteuren ermöglicht. BIM ist zwar auch software-basiert, aber insgesamt mehr als eine Software. Alle relevanten Bauwerksdaten werden mit BIM digital modelliert, kombiniert und erfasst. Sämtliche Gebäudeinformationen fließen in einem 3-dimensionalen Modell zusammen.

 Durch die Integration aller Projektpartner können Planungen und Prozesse optimal aufeinander abgestimmt werden.
Die Daten dafür werden mit digitalen Scannern erfasst. Oft kommt dafür eine tragbare Technik zum Einsatz. Dabei schreitet ein Techniker mit einer körperaufliegenden Einheit und einem Scanmodul über seinem Kopf (ähnlich einem Helm) das Gebäude ab. Auch für Innenräume ist diese Technik gut geeignet. Für die digitale Erfassung größerer Aussenanlagen stehen neuerdings auch Drohnen-Scanner zur Verfügung Sie fliegen die Gebäude rundum ab. Das müssen keine Präzisionsflüge sein, nur genügend (teils redundante) Daten müssen erhoben werden. Daraus entsteht eine sogenannte digitale Punktwolke. KI-basierte Software errechnet daraus einen digitalen Zwilling, also ein geometrisch visualisiertes Modell von höchster Präzision, sprich millimetergenau. Danach wird geplant und produziert. Das kommt beispielsweise bei renovate.earth zum Einsatz.

Das Ergebnis: Sanierungsprojekte werden präziser geplant und gebaut. Kosten sinken, Bauzeiten verkürzen sich. Die Planungs- und Ausführungsqualität steigt. Mikro- und Makrosimulationen sind damit möglich. So lassen sich Transport- oder Montageprozesse im Vorfeld optimieren. Daher ist der digitale Zwilling kein statisches Gebilde. Neue Erkenntnisse oder Baufortschritt, fertige Teilphasen etc. bringen den digitalen Zwilling stets auf den neuesten Stand. Das bezieht sich sogar auf eine bereits abgeschlossene Sanierung. Denn mit BIM lassen sich Lebenszyklen vorhersagen und bei zirkulären Baustoffen wie Holz, deren Nachnutzung und Rückführung in den Wertschöpfungskreis planen. Leider ist das insofern noch Zukunftsmusik, da so fortgeschrittene Planungstechnik erst bei nur wenigen Projekten zum Einsatz kommt. Laut der dena-Pressesprecherin Arianne Steffen liegt der Einsatz von BIM in der deutschen Baubranche noch im einstelligen Prozentbereich. Aber die Zukunft wartet.
 

Kann seriell auch individuell?

Serielle Sanierung hört sich ein wenig an wie „Plattenbau“, nur klimafreundlich. Sehen serielle Sanierungen also immer gleich aus? Im Interview erklärt Uwe Bigalke, Leiter des Kompetenzzentrums Serielles Sanieren/ Energiesprong der dena: „Nein, denn mit Industrie & Handwerk 4.0 sind auch in der Serienfertigung umfangreiche individuelle Anpassungen möglich. Ein Blick auf bereits realisierte serielle Sanierungsprojekte zeigt die gestalterische Vielfalt.“ Hier sei jedes Projekt ein architektonisches Unikat, das sich optimal in das  städtebauliche Umfeld einfüge,meint Bigalke und ergänzt: „Besonders im Hinblick auf die architektonisch und qualitativ oft wenig überzeugenden Nachkriegsbauten bietet sich im Rahmen einer seriellen Sanierung sogar die Chance einer „Stadtreparatur“, indem die energetische Modernisierung mit einer gestalterischen Optimierung kombiniert wird.“

Das Sanierungsunternehmen ecoworks bezieht in dieser Frage ebenfalls Stellung: „Dank umfangreicher Bemusterungskataloge und einer breiten Auswahl an Farben und Materialien entsteht unkompliziert eine individuelle Außenoptik – trotz serieller Fertigung. Mit der Methode der seriellen Sanierung inklusive eines weit entwickelten gestalterischen Konzeptes kann ein deutlich höherer ästhetischer Standard erreicht werden (als in Nachkriegsbauten zwischen 1950 bis 1970).“

Am preisgünstigsten sind Holz(latten)fassaden. Die Holzlatten sind je nach Hersteller horizontal oder vertikal angeordnet. Das sorgt trotz vieler Farbvarianten dann doch für eine gewisse Uniformität in sanierten Vierteln. Zu beachten ist auch, dass nach Jahren eine gewisse Vergrauung des Holzes eintritt. Diese ist zwar geplant, erwartbar und nicht qualitätsmindernd, wird aber nicht von allen als ästhetisch empfunden. Städtische Häuserzeilen sind eben keine Hütten im alpinen Bereich. Daneben gibt es auch Faserzement-Hüllen und sogar verputzte Varianten. Vorab verputzt werden können Fassadenelemente allerdings nicht. Den Transport würde der Putz kaum unbeschädigt überstehen. Die Verputzung erfolgt also nach Fertigstellung der Fassade am Gerüst. Das ist jedoch ein nennenswerter Kostenfaktor. Die Entscheidung trifft der Bauherr in Beratung mit dem Architekten. Letztlich steht bei der seriellen Sanierung aber doch ein großes Spektrum an Fassadenbekleidungsmaterialien zur Verfügung.
 

Wie teuer ist serielles Sanieren?
 

Obwohl schon einige Jahre in der Anwendung, kann die serielle Methode noch als neu und innovativ betrachtet werden. Anfangs sind neue Methoden immer etwas teurer, als konventionelle, energetische Sanierungen. Uwe Bigalke (dena) weist aber darauf hin, „dass die innovationstypischen Kostennachteile durch den BEG-Bonus ausgeglichen werden.“ So halten sich beide Sanierungsmethoden in den Kosten fast die Waage, optimistisch betrachtet. Mittelfristig muss sich die serielle Sanierung am Markt jedoch auch ohne staatliche Förderungen behaupten. Das dürfte durchaus gelingen, denn seit den ersten Pilotprojekten sind Kostensenkungen von 30 bis 40 Prozent zu verzeichnen und die Anbieter arbeiten an weiteren Einsparpotenzialen.

Generalsanierer ecoworks beziffert die momentanen Mehrkosten für serielles Sanieren mit „derzeit etwa zehn bis zwanzig Prozent über denen einer herkömmlichen, konventionellen Sanierung (Effizienzhaus 70). Diese Lücke wird (wie oben erwähnt) über die KfW-Förderung ausgeglichen, insbesondere durch den seriellen Sanierungsbonus in Höhe von fünfzehn Prozent. Unter Einbeziehung weiterer Faktoren – wie der Option auf Sanierung im bewohnten Zustand, Energiekosteneinsparungen, sowie der Erhöhung des Asset-Wertes – sind serielle Sanierungen bereits heute mehr als wettbewerbsfähig.“

Bezieht man bei ganzen Gebäudeclustern noch den „seriellen“ Faktor mit ein, so können viele ähnliche Gebäude mit wenigen Änderungen in Reihe saniert werden. Dadurch sinken Planungskosten und die Vorfertigung wird bei steigender Menge kostengünstiger. Kommt noch eine Aufstockung dazu, entsteht neuer Wohnraum und damit Mieteinnahmen.

Übriges: Auch bereits teilsanierte Gebäude können von einer seriellen Sanierung profitieren. Die bereits erfolgten Maßnahmen werden im Konzept berücksichtigt. Und das hohe Ziel eines NetZero-Standards muss auch nicht unbedingt erreicht werden. Dann entfallen aber eventuell Förderprämien.
 

Große und kleine Beispiele für serielle Sanierung

Mittlerweile sind die Spezialisten für serielle Sanierung recht erfahren und durch digitale (Vor-)Planung entstehen kaum Überraschungen, die sich verteuernd auswirken. Im folgenden noch drei unterschiedliche Beispiele für serielle Sanierung und Energiesprong.
 

München

In München realisierte die B&O-Bau ein umfängliches serielles Pilotprojekt in der Allacherstraße. Das Bauprojekt kombiniert eine dreigeschossige Aufstockung in Holzmassivbauweise mit einer seriellen Fassadensanierung von zwei Mehrfamilienhäusern aus den 1960’ern. Die nachhaltige Erweiterung und Modernisierung beider Bestandsgebäude mit vorgehängten Holzfassaden erfolgt, um bezahlbaren und ökologisch verträglichen Wohnraum ganz ohne neue Flächenversiegelung zu schaffen. Dazu bietet die B&O-Website auch ein instruktives Making-of-Video.

Hervorzuheben sind die kurzen Bauzeiten: Keine 13 Wochen vergingen vom Einbau des ersten seriellen Fassadenelementes bis zum Setzen des letzten Deckenelementes der Aufstockung. Erwähnenswert sind noch die klimafreundliche Verwendung von Cradle-to-Cradle-zertifizierten Baustoffen und CO?-neutralen Baumaterialien sowie die barrierefreie Erreichbarkeit aller 74 Wohnungen durch Nachrüstung von Aufzügen.
 

Erlangen

Eines der größten seriellen Sanierungsprojekte Deutschlands entsteht in Erlangen Süd. Die GEWOBAU realisiert mit der Niersberger Wohn- und Anlagenbau GmbH & Co. KG eine Quartierssanierung von 463 Wohnungen, wobei durch Aufstockung zusätzlich 132 Wohneinheiten gewonnen werden.
Dabei sinkt der aktuelle Energieverbrauch von 200 kWh/m²/a auf 50 kWh/m²/a nach der Sanierung (kWh/m²/a = Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr).

Erwähnenswerte Besonderheit des Großprojekts sind die Ground Cubes, die im gesamten Sanierungsgebiet verbaut werden. In den unterirdisch verbauten Betonkuben ist die gesamte Gebäudetechnik vorinstalliert – Heizungstechnik, Elektroanschluss, Trinkwasseranschluss, Telekommunikation/ Internet. Die Leitungen müssen nicht aufwändig innerhalb des Gebäudes verlegt werden, sondern befinden sich in einem Backpacker-Strang in der neuen Fassade.

 Die Wartung erfolgt einmal jährlich von außen, sodass die Bewohnerinnen und Bewohner nicht belastet werden. Fertigstellung etwa 2026.
 

Tübingen

Zum Schluss noch ein Beispiel dafür, dass serielle Sanierung auch bei kleineren Wohneinheiten lohnen kann. Die aus dem Fertighausbau bekannte Firma SchwörerHaus engagiert sich nun auch in der seriellen Sanierung und erhielt dafür den Deutschen Nachhaltigkeitspreis 2025 im Bereich Produkte.

Im Auftrag der GWG Tübingen sanierte die Schwörer Hybridbau ein Mehrfamilienhaus in Tübingen-Derendingen energetisch. Die Firma beschreibt die Sanierung: „Das komplette Haus, also Wände und Dach wurden mit einer zweiten, im Werk vorgefertigten Hülle versehen, diese wird mit Abstand vor das bisherige Gebäude montiert. Die vorgefertigten Wand- und Dachelemente sind 32 cm stark und komplett gedämmt. Die Wände erhalten ab Werk eine Holzfassade.

Nach Montage der Wände, wird der 10 cm breite Zwischenraum zusätzlich noch mit Dämmmaterial gefüllt, dazu wird lose Steinwolle eingeblasen. Aus einer Energieschleuder wird ein modernes klimafreundliches KfW 40 Haus.“
Zusätzlich wurde das Gebäude mit neuen aufgeständerten Außenbalkonen versehen. Die früheren, eingeschittenen Loggias wurden entfernt, so entstand auch etwas mehr Wohnraum.

 

Serielles Sanieren ist ein Gamechanger
 

Während die energetische Sanierung alter Häuser bislang eher schleppend voran kommt, klappt es mit der seriellen Sanierung deutlich schneller, effizienter und bald auch kostengünstiger. Nur so werden sich Hauptanteile der 75% des gesamten Gebäudebestands im gesetzten Zeitrahmen sanieren lassen. „Bei allen bislang fertiggestellten Projekten serieller Sanierung sank der Energiebedarf um rund 90 Prozent“, zieht Ariane Steffen, Expertin Analysen & Gebäudekonzepte bei der dena, Bilanz aus den Erfahrungen. Vielleicht etwas zu optimistisch. Und dass sich bei dieser Methode etwa 80% der Arbeiten von der Baustelle in die Werkshalle verlagern, wird beim betroffenen Handwerk auch nicht unbedingt Jubel auslösen. Laut Auswertung von Portfolioanalysen seien rund 40 Prozent der 21 Millionen (auch nicht Wohn-)Gebäude potenziell für eine serielle Sanierung geeignet, erklärt die Expertin Ariane Steffen. Somit bleibt dem sowieso personalknappen Handwerk noch genügend Arbeit übrig.

Auch in wichtigen Details hat die serielle Sanierung übrigens die Nase vorn. Da die Fenster bereits korrekt in der Dämmebene integriert sind (und nicht wie beim Wärmedämmverbundsystem außerhalb liegen), sind serielle Sanierungsbauteile auch bauphysikalisch besser. Außerdem wird so die „Schießscharten-Optik“ vermieden, die bei Wärmedämmverbundsystemen durch die tief liegenden Fenster entsteht. Sozusagen ein Lichtblick, mehr als einer. hjk

Bildquellen:
Renovate GmbH, Gumpp und Maier, Informationsdienst Holz; ecoworks, SchwörerHaus, dena/Claudia Pflug, Brüninghoff Group, dena, dena/Andrea Müller, Wuttke Ingenieure, renovate.earth, B&O Bau, sistems.de, Seeria Renova.